За цените на недвижимите имоти

"Няма причини, поради които биха се увеличили цените на недвижимите имоти" - заглавието е от септември 2009 г. на сп. „Строителен обзор” бр. 9/09 г. Статията е по повод медийните обработки, че цените са стигнали дъното и ни чака нова строително-имотна пролет.

През цялата 2009 г. предупреждавахме нашите абонати, че напъните за увеличения цените на имоти и на наеми са илюзорни. Че цените на СМР не се влияят от внушение по пресконференции и медийни балони. Че недвижими имоти няма да се търсят поне още две години (те пет месеца минаха). Че след пет години демографската криза и пенсионният натиск ще бъдат основната беда на България.

За нашите абонати, които нямат сп. „Строителен обзор” бр. 9/09 г., преписваме част от тогавашните изводи, защото са актуални:

„Много икономически действия или бездействия по света се ръководят не от пресметнати или отчетени икономически показатели, а от икономически предчувствия на иначе посредствени субекти.”

„Няма резонни причини за ръст на цените на недвижимите имоти, включително и чрез намеса на външни инвеститори и спекулативни интереси."

Основанията за направените изводи преди осем месеца:

Жилищата

Няма и не се очаква активно търсене на жилища. Над 90 % от българските семейства имат със сигурност по едно, а в много случаи и по две жилища. Не са качествени, но ги има. Над 65 % от наличните жилища се нуждаят от саниране. Не само от облепване с пенополистирол с недостатъчна дебелина, а от саниране в пълен смисъл. Конструктивно обаче, и панелните и паянтовите жилища ще издържат още няколко десетилетия и ще се обитават.

Намалената раждаемост от 90-те години сега се отразява на жилищното потребление. Едва от няколко години не достигат места в детските градини. Всеки тройкаджия е готов студент, но няма кандидати - малко са децата на 18 години. По-малко ще бъдат и кандидатите за новодомци, а от там и жилищни потребители.
Голямото преселение към градовете свърши. Преселиха се или отидоха в чужбина. Които ще се връщат от чужбина вече си купиха жилища. Големите писъци относно жилищните кредити са повече брокерски вопли. Има, естествено, и ще има желаещи за жилищни кредити, но са много, много по-малък брой от онези, които искат да вложат пари в депозит. Нека не подценяваме банките по отношение на депозитната кампания. Те умеят да проучват и да следят интереса си. Чуждестранните „спекуланти” (в добрия на тази дума) направиха много за раздвижване на пазара ни, но си тръгнаха и до няколко години няма да ни гостуват пак. Оказа се, че по-голямата част от „западняците” и „северняците”, които купуваха втори дом у нас в повечето случаи са били авантюристично настроени и лекомислени хора, харесали природните дадености. Не им се живее, обаче, без канализация, без улици и тротоари, при постоянно аварирали водопроводи и сред завистливи съседи, които може да мизерстват, но не желаят да работят на себеподобния. Има в градовете високоплатена прослойка, която ще търси и ще купува качествени жилища, но тя вече е все по-малобройно - купиха си. Казано накратко: няма кой да задвижи пазара. Да го задвижи, а не да го взриви, както беше преди три или две години.

Търговските сгради

Количеството на магазините във всеки малък или голям град е вече над покупателния капацитет на населението. Не са качествени, но ги има помещенията. Не са качествени нито дрехите, нито обувките, нито продуктите, нито продавачките в тях, но ги има. Строят се и ще се строят само големи търговски площи на мощните вериги, вследствие на което ще пада оборота на малките. Е, как при такава ситуация ще цъфти търговията с търговски площи.

Складовите халета

За да има бум или поне повишен интерес към складови площи трябва да има какво да се
складира. Обемът на продукцията обаче спадна, увеличи се мобилността и масовата
необходимост от такива площи, за сега, е малка.
Строят се и ще се строят модерни складови халета, но не масово.

Офисите

Държавата и общините ще оптимизират обслужването и няма да увеличават броя на
чиновниците. Ще се строят съдилища и затвори, но те не са кой знае какво количество.
Намалява и броя на фирмите, а те, включително и чуждестранните, си построиха офиси. Няма да има, следователно, особено голямо търсене и търгуване с офис площи.

Производствените сгради

Очаква се засилено търсене на производствени площи, но на определени места и с
определени параметри. Те ще се търсят и ще се търгуват, но най-рано след година.
На всички ни е ясно, че няма кой и защо да „отлепва” имотния пазар от дъното. То, дъното, е достигнато само за нови и качествени имоти. Може на брокерите да им се привиждат „нови ценови вълни”. Може всяка седмица някои да свикват пресконференции и да вещаят съживявания. Може и да се появят „осезаеми съживявания”. Може..., но не сега и не по-рано от две или три години. А до тогава - слабо движение и много ремонти на сгради. И то, ако се задвижи Закона за етажната собственост. Иначе кой ще купи старо жилище при сегашните неясни взаимоотношения между собствениците. По-добре под наем.”