Степенуване на договорните документи

Основният документ, който урежда взаимоотношенията между участниците в инвестиционната дейност и в частност в изпълнението на строителството е договорът.

Договорът или по-точно отделните му клаузи не трябва да противоречат на законите. Винаги е полезно проектът на договора да се провери не само от юрист, а от юрист добре запознат с практиката по прилагане на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Даже да се касае за малки суми, ако и фирмата възложител или изпълнител е малка, тя може да има големи неприятности или даже загуби, ако договорът не е изпипан.

По-долу ще разгледаме само един проблем, по който много често се получават запитвания от абонати на “Строителен обзор”. Става дума за “степенуване (йерархия)” на договорните документи.

Договорът не се състои само от един документ.

Малки строителни фирми, които нямат възможност да поддържат офертно договорни сектори или възложители, които еднократно възлагат сравнително малки обеми за ремонт или ново строителство, в стремежа си да платят по-малко, най-често използват готови договори от техни колеги, без някой да ги пригоди за конкретния случай. Когато биват притиснати от партньора, търсят помощ или литература, но тя вече им служи само да разберат, че са сгрешили или по-точно, че не са защитили интересите си навреме.

Камарата на строителите и държавните институции от няколко години се заканват, че ще изработят и внедрят за обществените поръчки типови договори по видове строителства, но си остават само с намеренията, защото явно противниците на подобно мероприятие надделяват.

Не е грешно, нито порочно да се използват готови форми на договаряне и при частните строителни поръчки, но преди подписването им е добре да се помисли по някои въпроси, включително по йерархията (степенуването) на договорната документация.

Изричната препоръка на Комисията по международно търговско право при ООН е, за този случай, в основния договорен документ да има клауза за степенуването.

Най-честите спорове са например за предимството на чертежа или количествената сметка (спецификацията). Когато се е налагало да арбитрираме подобни спорове сме давали различни становища в зависимост от избрания метод на ценообразуване. Ако е договорена глобална сума, ще бъде меродавна спецификацията, без значение дали е вярно изчислена. Ако има клаузи за допълнителни количества, изпълнителят ще вземе допълнение, ако няма такива клаузи - не. Ако са договорени единични цени е меродавен чертежа, по който е изпълнена работата и т.н.

Мястото на заповедите по време на строежа също се явява много важен момент, защото всяка заповед за промяна или уточнение може да води до промяна на срок и до допълнителни средства. Заповедта обаче може да не е потвърдена от този, който е подписал договора за срок и цена и той може да не е упълномощил издаващия заповедта да дава нареждания, свързани със срок и цена.

Въпреки усилията на експертите, живата практика е пълна с изненади и затова, колкото и да са се старали те, никога не бива да се учудваме, че могат да се установят противоречия между клаузите на различни документи или дори в един и същ документ. Има колеги - майстори по откриване на противоречия и съветване на едната или другата страна как да се възползват от тези противоречия. Това също е вид бизнес и наличието му ни напомня да си отваряме очите.

Препоръчително, но не задължително е следното подреждане на договорната документация, с изричен текст, че това е степенуване:

(1) Договорно споразумение (текст на договора);
(2) Възлагателно писмо (ако в него има договорни уточнения);
(3) Тръжна оферта (със степенуване вътрешно на нейните съставки);
(4) Специални условия;
(5) Общи условия;
(6) Спецификации (вътрешно степенувани заедно с количествените сметки);
(7) Чертежи;
(8) Текущи нареждания (заповеди от правоимащи представители);
(9) Други документи (ако има такива, вътрешно степенуване).

Възможно е, разбира се и друго подреждане, вмъкване на други документи или изваждане на някои от деветте, които сме записали по-горе ние. Нашата цел в случая беше да напомним, че е необходим договорен текст, установяващ йерархията на документацията.