Оценка на хотели и подобни сгради

В медиите все по-често се появява информация за продажби и по-често за предложения за продажби на малки хотели в различни части на страната. Има твърдения, че се продават стотици двузвездни и тризвездни „хотелчета”. Колко е точният им брой е трудно да се установи, а няма и значение за нашето изложение. Нашият интерес към този проблем е породен от въпроси на абонати и участници в курсовете на СЕК по „сметки и цени” относно „реалните цени” на „хотелчетата” и оценките, които предлагат оценителите. Смущава ги нашите абонати обстоятелството, че съдебните изпълнители обявяват „нереално ниски цени” – много по-ниски от строителните стойности.

Уточнение!
Съдебните изпълнители обявяват тръжни (състезателни) цени. Обявената тръжна цена може да се удвои при реализацията, а може и да се стори на евентуалните кандидати висока и да остане без реализация. Съдебният изпълнител използва оценката на лицензиран оценител само за сведение. Неговата цел не е бизнес печалба, а събиране на дълг. Съдебните продажби влияят на цените на недвижимите имоти, но при тях имат значение и други фактори, които не са предмет на нашия анализ. При тях не се търси „справедлива” или „реална цена” по смисъла на оценителските практики.

За да установим „справедлива пазарна цена” на обект (сграда или предприятие в сградата), какъвто е в случая хотела, оценката трябва да бъде извършена по няколко независими един от друг метода и след анализ и сравняване на резултатите да добием представа за цената. В брой 9 от 2011 г. на сп. Строителен обзор има подробни обяснения за т. нар. „любителско” или непрофесионално оценяване. Професионалните оценители си имат допълнителни свои, специфични методи и бази от данни.

За да установим прогнозната (индикативната) цена на хотела, е необходимо да извършим изчисления поне по два от четирите метода:
• метод на вещната стойност;
• метод на сравнителната стойност;
• метод на приходната стойност;
• метода на данъчната стойност.
Най-лесно и най-бързо се извършва оценката по строителна стойност и данъчна стойност, тъй като методиките и данните, които се използват са достъпни.

За определяне на строителните стойности се използват примерните количествено-стойностни сметки с актуални цени към определена дата или период. Получената строителна цена се коригира с инфлационните индекси. На следващите страници поместваме такава примерна сметка. Числата в тази сметка не съвпадат със стойностите, обявени за еталон 20 в сп. „Строителен обзор”, бр. 7-8/2013 г., защото не са средни, а са за конкретна сграда. Количествата за кв. м. РЗП обаче са съобразени с изискванията за площи и необходими помещения за тризвезден хотел и не могат да бъдат по-малки.

При определяне на вещната стойност, освен строителната стойност, се добавя цената на земята, включително и прилежащия терен за паркиране и други дейности, ако има такъв. Така определената вещна стойност се намалява с коефициент на овехтяване, който се изчислява спрямо амортизационните норми или се приема по таблиците, поместени в бр. 9/2011 г. и 3/2012 г. на „Строителен обзор”.

При определяне на строителната стойност в нашия пример не е взета предвид лихвата по кредита, която би увеличила цената с около 3 – 4 %.

Сред колегията все още се споделя становището, че данъчната оценка на сградите е ниска. Нашите изчисления обаче показват, че подобно твърдение е невярно, защото Приложение № 2 на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) е правено, когато базата за оценяване беше друга и строителните и пазарните цени на недвижимите имоти бяха значително по-високи.

Методът на сравнителната стойност предполага да узнаем цената, по която са реализирани продажбите поне на три подобни имота. Това в нашите условия не е лесна задача, защото цените на бизнесреализациите се узнават трудно и освен това са свързани със специфични договорености и условности. Във всеки случай е сигурно, че съобщаваните числа по вестници и сайтове са или дезинформация или желание на продавача, а съдебните продажби, макар и със занижени цени са по-близки до реалността. Важно е също така да се узнава истинската РЗП на имота, което също не е лесно. И дали се смята за „бруто площ” по стандарт или за РЗП по ЗУТ. В другите страни от ЕС се работи със стандарта за площи и обеми, а в България с РЗП по т.18 от §5 на ДР ЗУТ – разлика има, а защо е така, могат да отговорят само съответните законотворчески лобита. Твърдим, че оценителите от екипа на СЕК, в поместената сравнителна таблица в това отношение са се справили със задачата.

Оценката по метода на приходната стойност предполага наличие на информация за заетостта на хотела, конкурентните цени на нощувките и реалните разходи към момента на оценяване и в бъдещи периоди. Цената по този метод, която посочваме по-долу трябва да се приеме с резерви, въпреки че тя е всъщност определяща. Трудно ни беше да определим каква би била заетостта в следващите 5, съответно 10 години. Увеличението на цените за нощувки, за храните и за издръжката въобще, приемаме спрямо прогнозите за инфлацията на ЕС.